خبرنگاران مسکن اجتماعی؛ از دیگران بیاموزیم - عکس پارسی

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

هلند، فرانسه و کشورهای اسکاندیناوی مثال های خوبی از مسکن اجتماعی هستند. در همه کشورهای صنعتی به جز انگلیس، آمریکا و آلمان غربی، ساخت مسکن اجتماعی تا نیمه دهه 1970 ادامه پیدا کرد و بین سال های 1965 تا 1975 به اوج رسید. در اروپا، مسکن اجتماعی عنصری کلیدی در حل بحران مسکن شد. این مهم با دادن سوبسید برای ساخت مسکن اجتماعی، اعمال کنترل در خصوص سطح و استاندارد واحدهای فراوری شده و قیمت مسکن استیجاری عملی شد. اطلاع از جزییات تجربیات این کشورها می تواند برای حل بحران مسکن در کشور راهگشا باشد.

تاثیر زمین بر قیمت مسکن

زمین بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر به سزایی دارد. در تمامی کشورها سعی نموده اند قیمت زمین را کاهش بدهند. مهم ترین روش ها عبارتند از: کنترل کاربری زمین به وسیله صدور مجوز ساخت، ذخیره زمین بوسیله شهرداری ها و حکومت های محلی، سیاست های اقتصادیاتی برای خرید و فروش زمین، اقتصادیات بر زمین های خالی، سوبسید و تخفیف اقتصادیاتی به سازندگان مسکن اجتماعی.

کنترل قیمت زمین؛ تجربه های متفاوت

آلمان

· اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین

· اعمال کنترل بر فرایند صدور جواز برای برنامه ریزی و ساختمان سازی در زمین

· فراهم آوردن امکان خرید قطعات زمین های کشاورزی مناسب برای توسعه های آینده شهری بوسیله شهرداری ها

· ذخیره سازی زمین بوسیله حکومت های ایالتی و محلی

سوئد

· دادن انحصار برنامه ریزی کاربری به شهرداری ها

· دادن اجازه ساختمان طی دوره معین

· حق خرید زمین برای طرح های توسعه به قیمت ده سال قبل آن بوسیله شهرداری ها

· ذخیره زمین بوسیله شهرداری ها

دانمارک

· ذخیره مقدار زیادی زمین مناسب برای توسعه آینده شهری بوسیله حکومت های محلی

· فروش زمین طبق قرار داد که در طولانی مدت (80-90 سال) مجددا دولت آن را خریداری می نماید و حتی در زمان بازخرید قیمت های اولیه زمین پرداخت می گردد

· اجاره طولانی مدت زمین بوسیله حکومت های محلی

هلند

هلند دارای بیش ترین سهم مسکن اجتماعی در بین کشورهای اتحادیه اروپا

قانون مسکن اجتماعی هلند در سال 1901 تصویب شد. تامین مسکن اجتماعی در هلند به عهده سازمان های مسکن اجتماعی است که انجمن ها یا بنیادهای غیرانتفاعی و خصوصی هستند. این سازمان ها که 425 مورد هستند، تحت نظارت دولت فعالیت می نمایند و مسئولیت ساخت، نگهداری، فروش و اجاره مسکن اجتماعی و ارائه خدمات پایه به ساکنان را به عهده دارند. در هلند میزان اجاره بهای مسکن اجتماعی از مسکن اجاره ای خصوصی کم تر است و دولت برای پرداخت اجاره بها به ساکنین یاری می نماید.

سازمان های مسکن اجتماعی هلند از سال 1993 از لحاظ اقتصادی کاملا از دولت مرکزی مستقل شدند. اما سسیتمی برای دریافت وام از بازار سرمایه برای آن ها بوجود آمد که شامل موارد زیر است:

1. صندوق مرکزی مسکن اجتماعی در بخش عمومی که مستقل است. این صندوق بر شرایط اقتصادی سازمان ها نظارت عالی دارد و وقتی دچار مشکل اقتصادی می شوند برای پشتیبانی دخالت می نماید.

2. دومین ابزار حمایتی صندوق تضمین مسکن اجتماعی است که ماهیتی خصوصی دارد و بوسیله سازمان های مسکن اجتماعی برای همبستگی اقتصادی شکل گرفته و شرایط دریافت وام از بازار باز سرمایه را برای شان فراهم می نماید.

3. اگر این ها کفایت نکند، دولت مرکزی یا محلی برای حل مسائل اقتصادی دخالت می نماید.

در سال 2011 بیش از 3.8 میلیون خانوار از 4.2 میلیون خانوار هلندی از مسکن اجتماعی استفاده می کردند. تا سال 2010 همه خانوارهای هلندی می توانستند از مسکن اجتماعی استفاده نمایند اما پس از آن مختص گروه های کم درآمد شد. در سال 2014 بیش از 32 درصد کل موجودی مسکن هلند، مسکن اجتماعی بود و 75 درصد از موجودی مسکن اجاره ای را تشکیل می داد. هلند بالاترین سهم مسکن اجتماعی را در بین کشورهای اتحادیه اروپا دارد.

رفع شدن کمبود مسکن ظرف یک دهه در آلمان

در آلمان حتی اشخاص حقیقی، بخش خصوصی و شرکت ها نیز در کنار سازمان های غیرانتفاعی در تامین مسکن اجتماعی شرکت می نمایند اما تحت کنترل قواعد دولتی هستند. در این کشور نیز موسسات دولتی و خصوصی وام های بلندمدتی به سازندگان مسکن اجتماعی می دادند. کارخانه ها برای کارگران و دولت برای کارکنانش خانه می ساختند و از اواخر دهه 1890 با تصویب قانونی، شرکت های بیمه موظف به مسکن سازی غیرانتفاعی شدند. در سال 1949 آلمان 5.5 میلیون واحد مسکونی کمبود داشت. این کمبود مسکن به دلیل خرابی های ناشی از جنگ جهانی و افزایش جمعیت شهرنشین بود. برای حل این معضل آلمانی ها چهار سیاست پیش دریافتد که به موجب آن کمبود مسکن را رفع کردند:

1. امنیت استیجار: تثبیت اجاره بها از جنگ جهانی اول وضع شده بود و پس از جنگ جهانی دوم نیز با پشتیبانی قانون مدنی ادامه یافت. در سال 2001 اصلاحاتی به نفع مالکان برای فسخ و افزایش اجاره بها انجام شد. اما افزایش اجاره بها بیش از 20 درصد در طول سه سال مجاز نبود و مالک می بایست دلایل موجه داشته باشد. یک نظام بیمه سهل که مستاجر و مالک بیمه گذار آن هستند و خسارات را جبران می نماید و نیز سپرده گذاری برای روابط بین مالک و مستاجر را تسهیل می نماید. از سال 2001 که روابط بازار بیش تر بر استیجار اعمال می گردد، توانمندسازی کم درآمدترها نیز بیش تر در دستور کار قرار گرفته است.

2. مسکن اجتماعی: در این سیاست دولت تا 80 درصد از بهای زمین و ساخت را برای اشخاص حقیقی و حقوقی تامین اقتصادی می کرد. بنا به توافق و میزان این تامین اقتصادی، واحدهای ساخته شده پس از 20 تا 30 سال به سازنده تعلق می گرفت تا بتواند به قیمت بازار آن را اجاره دهد یا به فروش برساند. برای نوسازی مسکن نیز چنین قاعده ای با دوره 10 ساله برقرار شد. در طول این مدت، این واحدها به کسانی که دولت (شهرداری) معرفی می کرد، اجاره داده می شد. اجاره بها نیز فقط برابر هزینه های جاری بود، یعنی مالک نباید هیچگونه سودی ببرد. با این سیاست بین سال های 1949 تا 1959 بالغ بر 3.3 میلیون یا سالانه 330 هزار واحد مسکونی اجتماعی ساخته شد. به علاوه 2.7 میلیون واحد هم بدون یاری دولت بنا شد و به این ترتیب کمبود مسکن ظرف یک دهه رفع شد.

3. یاری هزینه مسکن: این سیاست شامل کسانی می گردد که نمی توانند مسکن مناسب خانواده خود در بازار باز اجاره نمایند. یاری هزینه پرداختی به آن ها با در نظر دریافت اندازه مسکن، مکان آن، اجاره بهای ثبت شده، درآمد شخص و تعداد افراد خانوار محاسبه می گردد. این اشخاص با مراجعه به شهرداری ها و اخذ مجور لازم از یاری هزینه بهره مند می شوند.

4. یارانه مسکن ملکیبا چرخش اقتصاد کلان از بازار اجتماعی به طرف بازاری شدن: از سال 1982 اعطای یارانه مستقیم برای مسکن جدید خانوارهای جوان نیز معمول شد. به تدریج یارانه بخشایش اقتصادیاتی که طبقات مرفه از آن بهره مند می شدند، به تدریج حذف و یارانه مستقیم جای آن را گرفت. حجم یارانه های مسکن ملکی به تدریح از دیگر یارانه ها پیشی گرفت و در دهه 1990 به رقم بالای سالانه 12 میلیارد یورو رسید. این هزینه سنگین که تغییری هم در ساختار تصرف مسکن در آلمان نداد، همه جناح های سیاسی آلمان را در حذف یارانه مسکن ملکی در سال 2006 همنوا ساخت.

ساخت مسکن اجتماعی برای مبارزه با بیکاری در دانمارک

انجمن های مسکن اجتماعی در دانمارک ابتدای قرن بیستم شکل دریافتد و اکنون به 700 انجمن رسیده اند که 20 درصد از موجودی مسکن دانمارک در اختیار آنان است. سیاست اجتماعی مسکن در این کشور متکی به انجمن های غیرانتفاعی مسکن است که مسکن استیجاری بر اساس هزینه و بدون سود عرضه می نمایند. این انجمن ها تابع مقررات دولت اند، اما مالکیت آن ها متعلق به اعضاء است که انجمن را به طور دموکراتیک اداره می نمایند.

تامین اقتصادی این انجمن ها 91 درصد به وسیله وام بانک ها، 7 درصد وام بدون بهره و 2 درصد سپرده گذاری مستاجران است. در دانمارک اولین بار جامعه پزشکان مسکن سازی غیرانتفاعی را آغاز کرد. ساخت مسکن اجتماعی در این کشور برای مبارزه با بیکاری بود. مسکن سازی گسترده در دانمارک به یاری وام های دولتی و بوسیله شهرداری ها باعث شد عرضه از تقاضا بیش تر گردد و بحران بوجود بیاید.

شهرداری ها به افرادی که برای پرداخت اجاره احتیاج به یاری داشته باشند، یاری هزینه مسکن می دهند. اجاره بها بر اساس هزینه معین می گردد اما بعد از بازپرداخت وام ها، اجاره بها کاهش نمی یابد و مبلغ مازاد به صندوق ملی ساختمان واریز می گردد. این صندوق در سال 1966 برای انجمن های مسکن تاسیس شد و به آن ها برای نوسازی ساختمان های شان و اخیرا برای ساختمان های جدید وام می دهد.

همه کسانی که سن شان حداقل 15 سال باشد می توانند در این انجمن ها نام نویسی نمایند. اما در عمل اولویت بر اساس شاخص هایی مانند درآمد کم تر، بعد خانوار، دانشجو بودن و کهنسال احتیاجمند حمایت انجام می پذیرد. در مناطقی که بیماری و متقاضی بیکار زیاد باشد، این انجمن ها برای حفظ موجودیت خود به کسانی که دارای درآمد ثابت باشند یا به دانشجویان اولویت می دهند. شهرداری ها به دلیل یاریی که به انجمن ها می نمایند دارای سهمیه 25 درصدی از واحدهای مسکونی هستند که معمولا آن ها را به احتیاجمندترین ها، خارج از اولویت بندی فهرست انتظار می دهد.

مشکل مسکن در کشور ما از سال های دهه پنجاه آغاز شد. آنچه که از تجربه کشورهای دیگر برای رفع کردن مشکل مسکن می توانیم بیاموزیم، نقش دولت در تامین بودجه ساخت و زمین در موفقیت تجربه ایجاد مسکن اجتماعی است. دولت در بسیاری از کشورها تامین نماینده مسکن اجتماعی بود و نه فراورینماینده و در تامین مسکن نیز تامین زمین و بودجه ساخت اهمیت دارد. نکته دیگر نقش سایر اجزای فراوری و به ویژه مصالح است؛ نقش دولت در حمایت از فراوری انبوه و ارزان مصالح برای تداوم چرخه فراوری مسکن و پایین نگاه داشتن قیمت آن دارای اهمیت است.

منابع

· اعظم خاتم و فواد شمس، مسکن اجتماعی یعنی چه؟، شماره نهم ماهنامه قلمرو رفاه.

· زهرا اهری، تجربه مسکن اجتماعی در کشورهای دیگر؛ جنبه های قابل آنالیز در شرایط ایران، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.

· جمیله علی حسینی، طرح مسکن اجتماعی (مسکن مستمری بگیران کم درآمد)، ناظر علمی طرح: فردین یزدانی، موسسه عالی پژوهش تامین اجتماعی، 1395.

· عرضه مسکن ملکی؛ راه چاره مناسب برای حمایت اجتماعی از مسکن، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، 1393.